Uno de los mayores dolores de cabeza en cualquier condominio es la morosidad. Todo marcha bien hasta que uno (o varios) propietarios dejan de pagar sus cuotas, y con eso se afecta todo: desde el mantenimiento hasta los servicios básicos.
Si estás en la junta de propietarios, eres administrador o simplemente quieres entender cómo se maneja este tema en la República Dominicana, este post es para ti.
⚖️ ¿Qué dice la Ley 5038 sobre el impago?
La Ley 5038 sobre Condominios establece que todos los propietarios están obligados a contribuir proporcionalmente con los gastos comunes.
Y no solo eso: el artículo 18 indica que el pago de estas cuotas está garantizado por un privilegio legal, lo que significa que:
El consorcio puede exigir el pago por vía legal y registrar ese privilegio sobre la propiedad del moroso.
En pocas palabras: no pagar tiene consecuencias serias.
📉 ¿Por qué es tan grave la morosidad?
- Afecta el flujo de caja del condominio.
- Retrasa pagos a proveedores.
- Dificulta el mantenimiento.
- Crea mal ambiente entre vecinos.
- Obliga a subir cuotas a los demás para cubrir el déficit.
Por eso, esperar a que el moroso “se ponga al día” no es una estrategia.
✅ ¿Qué pasos debe seguir la administración?
1. 📬 Recordatorio amistoso
Un primer aviso, por escrito o vía correo, recordando el monto pendiente, la fecha límite y los métodos de pago disponibles. Siempre con tono respetuoso y profesional.
2. 🧾 Carta de advertencia formal
Si no responde, se emite una carta firmada por el administrador o el consorcio, explicando que si no se regulariza la deuda, se aplicarán medidas legales conforme a la ley.
3. 🗳️ Acta de asamblea que lo respalde
Para formalizar la deuda, se registra en el acta de asamblea junto con el detalle del monto, periodo pendiente y notificación al propietario. Esto da base legal para inscribir el privilegio.
4. 📑 Registro del privilegio en el Registro de Títulos
Con el acta firmada y legalizada por notario, se inscribe el privilegio legal sobre la propiedad del deudor.
Esto bloquea ventas futuras del inmueble hasta que pague lo adeudado.
5. ⚖️ Acción judicial (si es necesario)
Si el moroso sigue sin pagar, el consorcio puede iniciar una demanda judicial. El privilegio inscrito sirve como garantía de que el dinero será recuperado en el proceso.
💡 Consejos para prevenir la morosidad
- Ofrece facilidades de pago en casos puntuales, pero con acuerdos firmados.
- Publica reportes periódicos para crear conciencia.
- Aplica políticas claras desde el reglamento.
- Mantén buena comunicación y seguimiento desde el primer atraso.
- No ignores los primeros retrasos: actuar a tiempo evita que la deuda crezca.
En resumen:
Manejar la morosidad con firmeza, legalidad y respeto es clave para que el condominio funcione correctamente.
No es solo “un problema de otro”, es un asunto que afecta a todos.
En MARO CMP, ayudamos a los condominios en la República Dominicana a gestionar sus cobros con sistemas organizados, comunicación efectiva y respaldo legal completo.
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